不動産購入時の注意事項

1996年にHak Pakai（土地使用権）法が施行されるまでに、
インドネシアで不動産を購入された方の大多数は、
信用したインドネシア人の名義で不動産を購入されている方が殆どです。

「名義人との公正証書　と　土地権利書を自分が持っているので安心？

と思われているのではないでしょうか？
しかし、いくらその名義人が信用出来るといっても、
公の土地権利は名義人にある以上、その名義人が死亡した時、
勝手に質権に入れられた時、権利書の再発行など、
思わぬトラブルに巻き込まれる恐れがあります。

日本人退職者がインドネシアで住宅・土地を購入される場合
・・Hak Pakai という土地使用権がお勧めです
（４５年間+α という期間制限があるだけで、権利はほぼ所有権と変わりません）

【　Hak Pakaiの取り方　】
１．まず、土地又は家屋の所有者に、購入条件として土地所有権(Hak Milik)を
　　国に返却する事を同意させる事が肝心です。
　　これを怠ると売主が地主のまま存在します

２．信頼できる弁護士に依頼し、公証人に土地の権利変更同意証書と
　　売買契約証書の公正証書を作成させます。　

３．売主の土地所有権権利書と権利変更同意証書と売買契約証書の公正証書を　　　　　　
　　国家土地庁に提出し、【日本人購入者名義】の土地使用権(Hak Pakai)の権利書　　
　　を発行を求めます「一つの土地に一人の権利者」を心掛けましょう

なお、参考までに買主は不動産登記料(売買価格の５％),及び
土地公証人費用(売買価格の数％)としてが必要です。
また、新築の場合、所轄政府のロケーション許可が必要な場合もあります

		日本人個人名義	日本資本法人名義	説明
Hak Milik	土地所有権	×	×	インドネシア人（個人）のみ。権利は日本の土地所有権と同様、売却可、相続可、質入可
Hak Pakai	土地使用権	○	○	日本人退職者などのKITAS所有者期間25年、更に20年の延長可その後も延長申請可売却可。相続可(KITAS保持者）、質入可
Hak Guna Bangunan	建物建設許可付土地使用権	×	○	インドネシア企業、日本資本企業が土地を持つ場合期間30年、更に20年の延長可、その後も更に30年間の延長申請可。売却可。質入可
Strata Title	高層マンション等の区分所有	○	○	マンションの底地と同じ種類の権利書で区分所有と明記される。売却可。相続可。質入可。

土地権利書の種類　（Sertipikat）【　インドネシアの不動産　】
●　インドネシアでは土地の権利書のみで、建物の権利書はありません。
　　　（建物は土地の付属物とみなされます。マンションの区分所有権を除く）
●　一般的に言われる「賃借権」は、私的なものです。
　　　公正証書にした方がより確実です。
●　固定資産税は、評価額の年0.1～0.2％です。
　　　評価額は1年又は３年毎に改定されます。
●　大都市での高級マンションの区分所有の場合及び豪華住宅は、
　　　奢侈税として10％が掛かります
●　不動産の購入時に消費税は掛かりません。　